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["Blog", "OUI mais NON : La loi ALUR organise elle la disparition du cahier des charges et du règlement du lotissement ancien ?"]

la loi ALUR impacte fortement les règles d'urbanisme dans les lotissements. Quelles conséquences ?

OUI mais NON : La loi ALUR organise elle la disparition du cahier des charges et du règlement du lotissement ancien ?

Métier - Réseau - Agences

Par jean-Luc Meyer, diplômé notaire et président du réseau les porteclés de l’immobilier.

AVERTISSEMENT: merci de vous munir d’un boîte de cachets d’aspirine ou de passer directement à la conclusion de l’article.

Tous les agents immobiliers ou mandataires indépendants ont déjà eu ces cas de figure :

  • on commercialise un lot dans un lotissement ancien, avec un cahier des charges et un règlement de lotissement contraignant qui empêchent un futur acquéreur de modifier la construction comme il le souhaite ou qui rend une partie de la parcelle inconstructible;

  • le cahier des charges ou le règlement de lotissement empêche la division du lot ou ne prévoit la construction que d’une unité d’habitation par lot.

Rien de mieux en effet pour « flinguer une vente » qu’un règlement obsolète des années 1930 toujours en vigueur.

Supprimer les cahiers des charges et règlements obsolètes, En théorie « ça eu pu marcher » .

En effet la loi Alur a refondu l’article L 442-9 du code de l’urbanisme qui régissait les règles de caducité des cahiers des charges et règlements de lotissement, dans l’objectif affirmé de favoriser la densification des lotissements sur tout le territoire.

En pratique, cette loi ayant été très certainement rédigée par le stagiaire du moment au ministère, elle ne lève pas toute les ambiguïtés et laisse en place une jurisprudence très gênante des tribunaux judiciaires.

EXPLICATIONS : ` LA BONNE NOUVELLE

En gros, tout ce qui est règle d’urbanisme contenue dans les documents du lotissement sont caducs au bout de 10 années, si on a un PLU ou une carte communale en place.

DONC, en déposant un permis de construire, plus besoin de se préoccuper du règlement de lotissement et du cahier des charges, le service instructeur du permis n’en tient plus compte.

LA MAUVAISE NOUVELLE:

Le législateur a laissé en place le 3ème alinéa de l’article L -442-9, qui dispose que le cahier des charges reste valable dans les rapports entre propriétaires de lot, (tout en prévoyant à terme une possibilité de rendre caduc une partie du cahier des charges.)

Un coloti du lotissement pourra donc continuer à s’opposer à votre construction s’il elle ne respecte pas le cahier des charges (dans ce sens Cour de cassation le 21 janvier 2016, arrêt n°15-10566).

Pour corser un peu le tout, la loi prévoit en plus que toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

CONCLUSION ET SEULE CHOSE A RETENIR :

C’est le bordel et aucun notaire ne voudra prendre de risques, et Il faudra attendre 2019 (5 ans après l’entrée en vigueur de la loi Alur sur ce point) pour pouvoir construire en violation des stipulations d’un cahier des charges de lotissement, sous réserve que ce dernier n’ait pas été publié au bureau des hypothèques (à la demande d’une majorité des co-lotis).