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Rédiger un acte de caution pour un bail d'habitation est devenu très compliqué et quasiment réservé aux professionnels! le petit propriétaire qui r...

BAIL D’HABITATION ET CAUTION, OU COMMENT LA LOI ALUR VA PIÈGER LES PROPRIETAIRES

Métier - Réseau - Agences

Par Jean-Luc MEYER, diplômé notaire, président de la SAS Les porteclés.

La loi Alur a considérablement complexifié le recours à une caution en matière de bail d’habitation, en imposant un formalisme strict.

Chaque erreur sera sanctionnée par la nullité de la caution, ce qui rend le recours à ce type de garantie aléatoire, sauf pour ceux qui maîtrisent vraiment ce formalisme, c’est à dire des professionnels avertis et entrainés.

Le petit propriétaire aura beaucoup de mal à maîtriser cette rédaction, une seule erreur de forme et la garantie qu’il pensait avoir sera perdue.

Autre piège bien tendu : si le bailleur est une société, même civile, la caution ne pourra pas être une personne physique,

(sauf Si le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus)

Rappelons aussi que l’agent commercial indépendant n’a pas le droit de rédiger des baux.

De quoi s’agit-il exactement ?

Le contenu de l'acte de caution:

Pour être valable l'acte de caution doit comporter plusieurs mentions : le bénéficiaire du cautionnement , l'adresse du logement concerné, le nom du bailleur.

Les Mentions manuscrites obligatoires:

la reproduction manuscrite du montant du loyer,

les conditions de révision du loyer,

la mention précisant de manière explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte (c'est-à-dire la durée d'engagement de la caution et/ou le plafond des sommes pour lesquelles la caution s'engage),

la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en location vide.

Aux mentions manuscrites obligatoires déjà prévues dans l'acte de caution à peine de nullité, la loi Alur en a rajouté de nouvelles :

la reproduction de l'article 22-1 de loi du 6 juillet 1989 est désormais nécessaire en location meublée,

en cas de colocation, « l'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution ».

Dans l'hypothèse d'un cautionnement avec un seul colocataire pour bénéficiaire, la caution devra re-indiquer ce bénéficiaire comme étant celui dont le congé mettra fin à son engagement.

Dans l'hypothèse d'un acte de caution avec multiples colocataires bénéficiaires, la caution devra indiquer celui des colocataires dont le congé mettra fin à son engagement.

Bref, une usine à gaz.